קניתם דירה לפני שמכרתם את הישנה? פער המימון יקר יותר משנדמה

בקצרה: מי שסוגר על דירה חדשה לפני שמכר את הקיימת נשאר עם פער מימון של מאות אלפי שקלים לכמה חודשים. הפתרון הנפוץ סוגר את הפער תמורת ריבית גבוהה יותר ולוח סילוקין קצר, והוא הופך למלכודת כשהמכירה מתעכבת. תכננו מראש כמה חודשים אתם מגשרים, השאירו כרית ביטחון, וסגרו את המסלול לפני שאתם חותמים על הדירה החדשה.

הסיפור חוזר על עצמו בכל שוק עולה. מצאתם דירה שמתאימה, המוכר לוחץ לסגור, אבל הכסף שלכם נעול בדירה שעדיין לא נמכרה. אתם צריכים לשלם מקדמה של 20 עד 25 אחוז עכשיו, וההון העצמי יושב בקירות של הנכס הישן. כאן נכנס הפער.

מה זה פער מימון

פער מימון הוא ההפרש בין הסכום שאתם חייבים לשלם על הדירה החדשה לבין הכסף שיהיה זמין רק אחרי מכירת הישנה. הוא לא תיאורטי. אם קניתם ב-2.4 מיליון ויש לכם משכנתא פתוחה של 700 אלף על הדירה הישנה, אתם עלולים להזדקק ל-500 עד 800 אלף שקל לתקופת ביניים של שלושה עד תשעה חודשים.

איך עובד הגישור

הכלי הרגיל לסגירת הפער הוא הלוואת גישור, הלוואה קצרת טווח שנשענת על ההון העצמי שכלוא בדירה הישנה ונפרעת ברובה ביום המכירה. הריבית עליה גבוהה מריבית משכנתא רגילה, לרוב בין 6 ל-9 אחוז שנתי, כי הבנק לוקח סיכון לתקופה קצרה בלי לוח החזרים חודשי מלא. חלק מהמסלולים בנויים כתשלום בלון: משלמים רק ריבית לאורך התקופה ומחזירים את הקרן במכה אחת בסוף.

המספר שקובע הוא מספר החודשים. הלוואה של 600 אלף שקל בריבית 8 אחוז עולה כ-4,000 שקל ריבית בחודש. גישור של ארבעה חודשים זה 16 אלף שקל, גישור של שנה כבר קרוב ל-48 אלף. ההבדל הזה הוא כל ההימור.

העלויות שמפתיעות אנשים

הריבית היא רק חלק מהתמונה. בזמן שאתם מחזיקים שני נכסים במקביל אתם משלמים פעמיים על כמעט הכל, וזה כולל את דמי הוועד והארנונה של שני הבתים. עלות ההחזקה הכפולה נשכחת כמעט תמיד בחישוב הראשוני.

• ריבית הגישור על כל חודש שהמכירה מתעכבת מעבר לתכנון.
• ארנונה, ועד בית ותחזוקה על שני הנכסים בו זמנית.
• עמלת פירעון מוקדם אם סילקתם משכנתא ישנה לפני מועדה.
• לחץ למכור מהר, שמתורגם להנחה של עשרות אלפי שקלים במחיר הדירה הישנה.

הסעיף האחרון הוא היקר מכולם. קונה שיודע שאתם כבר קשורים לדירה חדשה מריח את הלחץ ומוריד את ההצעה.

שלוש דרכים לגשר על הפער

איך להיערך נכון

לפני שאתם חותמים על הדירה החדשה, חשבו תרחיש פסימי: כמה תעלה לכם ההלוואה אם המכירה תיקח תשעה חודשים במקום שלושה. אם המספר הזה שובר לכם את העסקה, הדירה יקרה מדי עבורכם כרגע. בדיוק כמו שמשווים הצעות מחיר לפני שסוגרים על מוצר פיננסי, בקשו הצעות גישור משני בנקים לפחות והשוו ריבית, עמלות ומשך.

קבעו לעצמכם מחיר רצפה לדירה הישנה שמתחתיו אתם לא מוכרים, ותקציבו חודשיים נוספים של ריבית ככרית. מי שנכנס עם תוכנית יציאה ברורה משלם על הגישור מה שתכנן. מי שנכנס בלי, משלם כפול.

לפי הערך על הלוואת גישור בוויקיפדיה, מדובר במכשיר ביניים שנועד לפרק זמן קצר בלבד, ולא כפתרון מימון קבוע. תשמרו אותו כזה.